【产品投资】房地产信托产品投资手册

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引言：

西政财富团队在研究及推介信托产品时不仅仅关注信托产品本身，我们认为，信托产品最终能否获得收益关键在于所投资项目的优劣程度以及发行机构的综合实力、风控及管理能力等。因此，为方便投资者加深对房地产信托产品的认识，西政财富团队特整理房地产信托投资核心关注要素，包括对作为融资主体的开发商基本情况的分析、项目本体分析、产品发行机构分析以及信托产品本体分析。以下系整理的简要的核心要素，欢迎投资者联系xz_fortune协助分析房地产信托产品或推荐产品。

一开发商基本情况分析

1.企业性质：国企、央企、百强民企、当地龙头房企（若为当地龙头房企，需判断该房企在区域市场占有率）；

2.是否为上市房企，判断企业综合实力；

3.克尔瑞或中指研究院或中房协公布的对开发商上一年度的销售排名，特别是权益销售排名；

4.企业资产负债率情况，若超过80%建议审慎购买；

5.是否存在负面新闻。

二
项目本体分析

（一）投资项目所在区域基本情况分析

1.一线二线城市或三四线核心城市；

2.人口净流入情况：流入人口多，房价存在潜力；

3.当地GDP及本位币存款余额：判断城市购买力，余额越大，购买力越强；

4.是否存在限价、限购、限售、限贷、限离婚等打压政策，存在限制性政策则对方房产去化存在影响，最终影响还款来源，但亦反映该地房地产市场房价反弹力；

5.周边楼盘销售价格及去化情况，判断本项目的市场竞争情况。

（二）投资项目业态

通常普通住宅去化能力强，若为商办类项目，需考虑其聚集效应及未来销售难度。因此，在投资信托产品时，建议分析所投资地产项目的业态，具体包括：

1.属于带有地铁房、学区房、刚需房特征的普通住宅；

2.住宅+配套商业，住宅比例不低于70%；

3.一二线核心区域的商办类、服务式公寓；

4.改建后用于租赁的，需判断当地租赁市场情况，通常长租类项目现金流回正期限较长。

（三）项目配套体系化程度及档次

配套体系化程度越强的项目，人口聚集及导入能力越强；配套档次越高的项目，消费能力及活跃度越高，潜在购买力越强，有利于项目的去化及未来销售还款。

（四）项目开发进度及资金用途

判断项目是否取得土地证，是否已开发建设及开发进度，判断项目何时可达到预售状态等。通常而言，对于信托投资类项目，资金用于缴纳土地款系不被监管机构允许的。

（五）项目未来收益情况

项目资产端销售利润率不低于15%。

三
产品发行机构分析

对产品发行机构进行分析时，需重点关注发行机构的性质、综合实力、判断其投资风格等，可参见如下简要内容：

四
产品要素分析

对产品本身的分析，需重点关注产品的还款来源、项目抵押率、本息保障倍数、增信担保措施等内容，当然，产品的收益及分配情况亦是各位投资人关注的核心要素。

结语：

以上内容系对房地产信托产品简要分析，欢迎投资者联系我们xz_fortune协助分析房地产信托产品或推荐产品。

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